2011 első negyedévében az előző év azonos időszakához viszonyítva átlagosan csupán 1,6 százalékos árcsökkenés volt mérhető. A hazai gazdaság jövedelemtermelő képességének növekedése – számos más országgal ellentétben - egyelőre nem járt a lakásárak emelkedésével. Ennek oka főként a gyengélkedő belső keresletben, a bajba került adósok miatti bizonytalanságban keresendő.

A lakáspiaci forgalom továbbra is kirívóan alacsony, az újlakás piacon az előre jelzett csökkenés folytatódott, a használtlakások piacán az érdeklődés némi növekedése bár továbbra is tapasztalható, ám a tényleges adásvételek száma stagnált.

Az FHB Index legfrissebb adatai szerint Magyarországon 2010-ben (2009-hez képest) átlagosan 5,1 százalékkal csökkentek a lakásárak, ami reál értelemben 8,8 százalékos csökkenést jelent. A mért árcsökkenés nagyjából megfelel az FHB 2010 elején kiadott korrigált prognózisának, mely 6%-os csökkenéssel számolt.
A lakáspiac továbbra sem mozdult el mélypontjáról, az új lakások építése és az építőipar teljesítménye várhatóan 2011-ben eléri mélypontját. A hitelezési folyamatokban egyelőre nem látszik fellendülés, és az erős svájci frank továbbra is nehézségeket okoz a devizában eladósodott adósoknak.

A Bankszövetséggel hónapokon át folytatott tárgyalások után, a Kormány javaslata alapján az Országgyűlés törvényt fogadott el a bajba jutott adósok helyzetének rendezésére. Az elfogadott rendelkezések közül a legjelentősebb a kilakoltatási moratórium fokozatos feloldása, amely egyrészt értelemszerűen a lakáskínálat kontrollált növekedéséhez vezet, másrészt a kiszámítható környezetet teremtő lépések a keresleti oldalt kedvezően érinthetik.

Az országok sorát tekintve látható, hogy a magyar GDP fordulata nem járt együtt lakásár-emelkedéssel.Ennek oka a 2010-ben továbbra is gyengélkedő belső keresletben, valamint a bajba került adósok miatti bizonytalanságban keresendő. Az is elmondható, hogy nemcsak Magyarországon, hanem nemzetközi szinten sem várható gyors fellendülés a mélypontról.

A lakáspiacok lassú kapaszkodásán az államadósságok növelésének kockázata miatt csak olyan stimulusokkal érdemes a kormányzatoknak segíteniük, amelyek fiskálisan fenntarthatóak, a magánszektor tehervállalását is tartalmazzák, és a fajlagos hatékonyságuk mind az adminisztratív költségek oldaláról, mind multiplikátor hatásuk miatt a legjobb.

A lakáspiac keresleti oldalán stabilizálódott az alacsony szint. A háztartások reáljövedelme nem emelkedik, és a foglalkoztatottság továbbra sem javul, a munkanélküliség 11 százalék körül stagnál. Az év elejétől átformált személyi jövedelemadó rendszer összességében kisebb elvonást jelent, de az alacsonyabb és közepes kereseti szinteken, a jelenlegi foglalkoztatási és bérviszonyok mellett e rétegekben nem ösztönzi a lakáskeresletet.

2011 elején továbbra is alacsony volt a hitelpiaci aktivitás, havonta mindössze néhány tíz milliárd forintnyi folyósítás történt, amelynek egy kisebb része devizahitel konverzió, így nem jelent új hitelforrást a piacon. A szabályozás változása és a kereslet a forinthitelek felé terelte a mérsékelt hitelfelvételt. Az újonnan felvett forinthitelek átlagos hiteldíja követte az MNB kamatemeléseit. Az új szabályozás alapján nagyon korlátozott azok köre, akik devizában denominált hitelek fedezetére jegyeztethetnek be jelzálogjogot, így az euró alapú hitelek relatív kamatelőnye továbbra sem fog érvényesülni, ugyanakkor változatlanul fennállnak az euró alapú lakáslízing előnyei. Az újlakások piacán, valamint nagyobb értékű lakások esetén e finanszírozási forma várhatóan lényeges piaci részt szerez.

A forint az euróhoz képest az utóbbi háromnegyed évben erősödött, de a svájci frank árfolyama továbbra is 200 forint felett maradt. A teljes lakosságra jutó összes hitelteher és a forintban mért adósság a svájci frank erősödése miatt nem mérséklődik, pedig a lakosság továbbra is törleszti hiteleit, és a fizetési késedelmek mellett előtörlesztések is történtek.

Korábbi prognózissal összhangban nagyon visszaesett: az épített új lakások száma: az első negyedévben újabb évtizedes mélypontra jutott. Összesen 3141 használatbavételi engedélyt adtak ki 2011. első negyedévében. Ugyanakkor a használt lakások piacát visszafogta a kilakoltatási moratóriummal kapcsolatos elhúzódó bizonytalanság, előzetes véleményünk alapján a forgalom nagyjából a tavalyi év hasonló időszakának szintjén stagnál, annak ellenére, hogy az érdeklődések növekvő számáról számolnak be a közvetítők és a hirdetők. Az építőipar számai alapján még nem látszik a válság vége. Az ágazati szerződések állománya még alacsonyabb, ami a közeljövő teljesítményét is csökkenőnek vetíti előre.

A Bankszövetséggel hónapokon át folytatott tárgyalások után a Kormány javaslata alapján az Országgyűlés törvényt fogadott el a bajba jutott adósok helyzetének rendezésére. A devizaárfolyam változásai, a gazdasági válság és a lakásárak csökkenése tartós veszteséget okoz a lakáshitelezésben részt vevőknek. Ez a veszteség nem tüntethető el, a helyzet kezelése viszont megosztja az érintett szereplők között a tehervállalást. A hitelüket törleszteni képtelen adósoknak azzal a helyzettel kell megbirkózniuk, hogy a devizaárfolyam és a kamatszint emelkedése miatt megnövekedett az adósságuk, ráadásul előfordulhat, hogy a hitel fedezeteként szolgáló ingatlanjuk leértékelődött. A hitelezők veszteségei abból adódnak, hogy a tartozások részben nem térülnek meg, továbbá jelentős költségeik merülnek még fel a hitelezettekkel történő egyeztetésekre.Az elhúzódott kilakoltatási moratórium – azaz a banki árverezések nehezítése – nagyobb részben terhelte a bankokra a károkat, hiszen nem juthattak hozzá követeléseikhez, illetve csökkentette az adósok késztetését arra, hogy fizessék a részleteiket, nehézség esetén pedig a bankkal együttműködve keressenek megoldást.

A törvény következtében a bankok helyzete valamelyest javul. A kilakoltatási moratórium kvótarendszerrel szabályozott feloldása lehetővé teszi, hogy a – korlátozott mértékben – de a tartozásokra fedezetet nyújtsanak a jelzáloghitellel terhelt ingatlanok. Ezzel véget ér az az időszak, hogy a jelzáloghitelek kamatszintjén ugyan átmeneti ideig, de gyakorlatilag akár fedezet nélküli hitelek forogjanak.

A szabályozás a lakáspiac keresleti és kínálati oldalára egyformán hatással van. A 2012-től jelentősebb árverezés növeli a kínálatot a lakáspiacon, ami a forgalom növekedése mellett az árak csökkenésének irányába hat. Valószínűsíthető azonban az is, hogy a szabályozás a keresleti oldalt is pozitívan érinti. Az eddigi bizonytalanság, amely a kilakoltatási moratórium feloldásának módjára és idejére vonatkozott, véget ért. A lakásvásárlók a bejelentett intézkedések alapján alakíthatják viselkedésüket.

A hitelintézetek a válság során kialakult helyzetre az ügyfelek számára nyújtott jóval rugalmasabb lehetőségekkel reagáltak. Számos bank ajánlott fel többek között futamidő-hosszabbítást vagy – a mostani államilag szabályozotthoz hasonló - ideiglenesen maximalizált részleteket, áthidaló kölcsönöket a problémákkal küszködő adósoknak. A megoldások tárháza nagyon széles, hiszen a hitelezők érdeke is az, hogy a törleszteni kívánó adósok átmeneti nehézségeik ellenére is megmaradjanak ügyfélként. Ezért változatlanul az javasolható, hogy az ügyfél már a probléma felmerülésekor forduljon hitelező bankjához megoldási lehetőségekért.

Azok az adósok, akik nem működnek együtt bankjukkal a törlesztési nehézségek megoldásában, vagy azok, akik minden próbálkozás dacára képtelenek fizetni tartozásukat, számíthatnak arra, hogy a hitel fedezeteként szereplő ingatlant eladva igyekszik pénzéhez jutni a hitelező bank. Ebben az esetben is kisebb költséggel jár az együttműködő magatartás. Amennyiben az adós nem működik együtt, a fájdalmas folyamat lebonyolítása még drágábbá válik, tovább növelve ezzel a tartozást.

A jelzáloggal terhelt ingatlanok értékesítése erősen szabályozott, a vevőket egymással versenyeztető folyamat, amely segíti a lehetőségekhez képest elérhető ár emelését. A folyamat azzal zárul, hogy az árverezett ingatlanokat egy-két hónapon belül birtokba veszi az új tulajdonos. Az ingatlan értékesítésekor az adós és a bank közös érdeke a minél magasabb ár elérése. A hitelező bank így juthat hozzá a tartozás ellenértékéhez, az adósnak pedig így marad több pénze.
Az augusztus közepén bevezetendő, törlesztési árfolyamkorlátot biztosító 3 éves védelmi program esetén a belépő háztartás számára mérlegelni kell, hogy az így szerzett törlesztőrészlet-könnyítés ára egy új, szintén a lakást terhelő forint hiteladósság megjelenése a devizahitel mellett, amely a védelmi időszak után piaci kamatozású. Az igénybevétel indokoltságára nincsen általános recept, ebben az esetben is a bankkal közösen, minden következményt mérlegelve érdemes döntést hozni. A folyamatok jellegéből adódóan az adós és a bank érdeke a legtöbb esetben közös, vagy összeegyeztethető, így az együttműködő magatartás relatíve mindenki számára jobb eredményhez vezethet.

OrientPress Hírügynökség